Vender un piso con el inquilino dentro: qué pasa con el contrato

Qué pasa con el contrato

La venta no termina el alquiler. Quien compra ocupa tu lugar, con la misma renta, las mismas fechas y las mismas obligaciones, al menos durante los 5 primeros años de contrato (7 si quien vende es una empresa).

• Si pactasteis más de esos 5 o 7 años, quien compra lo respeta hasta el final, salvo que esté protegido por el Registro (artículo 34 de la Ley Hipotecaria). En ese caso solo lo respeta hasta los 5 o 7 años, y tú indemnizas al inquilino con una mensualidad por cada año que falte. Si tu contrato es tan largo, míralo con la notaría.
• Si el contrato dice que la venta lo termina, quien compra tiene que respetarlo igualmente hasta cumplir esos 5 o 7 años.
• Cuando se cumplen, si nadie avisa, hoy se prorroga cada año hasta 3 años más. Quien es propietario tiene que avisar con 4 meses de antelación.

El inquilino puede comprarlo antes que nadie

Antes de vender, tienes que comunicarle de forma fehaciente, por ejemplo con un burofax o por notaría, que vendes, el precio y las condiciones. Tiene 30 días naturales para decidir si lo compra en esas condiciones.

• El aviso caduca a los 180 días naturales: si la venta se alarga más, hay que volver a hacerlo.
• Si no le avisas, avisas mal o vendes por menos o con mejores condiciones, puede quedarse la vivienda en esas mismas condiciones. Tiene 30 días naturales desde que quien compra le entrega una copia de la escritura.
• Para inscribir la venta en el Registro hay que justificar que se ha avisado.
• Si vendes el piso junto con otros inmuebles, el inquilino mantiene este derecho, y hay que decirle qué precio corresponde a su vivienda.

Como el aviso tiene que decir el precio, se hace cuando ya tienes comprador y condiciones. Deja escrito en la reserva y en las arras que hay un inquilino y que la venta depende de que no quiera comprar.

En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 no se puede pactar que renuncie a este derecho. Antes sí se podía, avisando de la venta con 30 días de antelación. Si tu contrato es anterior y tiene esa renuncia, míralo con la notaría antes de dar por hecho que sirve.

Las visitas y las fotos

El piso es el domicilio del inquilino: sin su permiso no se entra, ni para enseñarlo ni para hacer fotos, aunque seas el propietario.

• Cuéntaselo tú antes de que vea un anuncio. Es quien va a abrir la puerta en cada visita.
• Pactad días y horas, y dejadlo por escrito.
• Los técnicos también necesitan entrar para el certificado energético, la cédula o el certificado de amianto.

Quién lo compra y qué le vas a enseñar

Quien busca un piso para vivir normalmente no puede esperar a que acabe el contrato, así que suelen quedar quienes compran para alquilar y el propio inquilino. Son menos compradores, y van a mirar sobre todo la renta y cuánto le queda al contrato.

• Ten a mano el contrato, la renta actual, si paga al día y el resguardo de la fianza depositada en el Incasòl.
• El día de la firma, pacta con quien compra qué pasa con la fianza, y avisad al inquilino por escrito de quién es el nuevo propietario y a qué cuenta tiene que pagar.
• Los demás papeles son los de siempre: están en qué papeles necesitas para vender.

Tus opciones

• Vender con el contrato en marcha. Es lo más directo, aunque llegas a menos compradores.
• Ofrecérselo al inquilino antes de anunciarlo. Ya conoce el piso, y si le interesa os ahorráis las visitas.
• Pactar que se vaya. Tiene que ser un acuerdo voluntario, por escrito, con la fecha de salida y lo que recibe a cambio. No se le puede presionar.
• Esperar a que acabe. Mira la fecha de fin y el plazo para avisar: si se te pasa, el contrato se prorroga.

Los impuestos, si ha estado alquilado

La exención por vivienda habitual solo vale si has vivido en el piso y no hace más de 2 años que te fuiste, así que muchas veces no se aplica. Además, la amortización que te has deducido en la renta sube la ganancia. Lo vemos todo en cuánto te queda al vender un piso.