Vendre un pis amb el llogater a dins: què passa amb el contracte

Què passa amb el contracte

La venda no acaba el lloguer. Qui compra ocupa el teu lloc, amb la mateixa renda, les mateixes dates i les mateixes obligacions, almenys durant els 5 primers anys de contracte (7 si qui ven és una empresa).

• Si vau pactar més d’aquests 5 o 7 anys, qui compra el respecta fins al final, llevat que estigui protegit pel Registre (article 34 de la Llei hipotecària). En aquest cas només el respecta fins als 5 o 7 anys, i tu indemnitzes el llogater amb una mensualitat per cada any que falti. Si el teu contracte és tan llarg, mira-ho amb la notaria.
• Si el contracte diu que la venda l’acaba, qui compra l’ha de respectar igualment fins a complir aquests 5 o 7 anys.
• Quan es compleixen, si ningú avisa, avui es prorroga cada any fins a 3 anys més. Qui és propietari ha d’avisar amb 4 mesos d’antelació.

El llogater pot comprar-lo abans que ningú

Abans de vendre, li has de comunicar de manera fefaent, per exemple amb un burofax o per notaria, que vens, el preu i les condicions. Té 30 dies naturals per decidir si el compra en aquestes condicions.

• L’avís caduca als 180 dies naturals: si la venda s’allarga més, cal tornar-lo a fer.
• Si no l’avises, l’avises malament o vens per menys o amb millors condicions, es pot quedar l’habitatge en aquestes mateixes condicions. Té 30 dies naturals des que qui compra li lliura una còpia de l’escriptura.
• Per inscriure la venda al Registre cal justificar que s’ha avisat.
• Si vens el pis juntament amb altres immobles, el llogater manté aquest dret, i li has de dir quin preu correspon al seu habitatge.

Com que l’avís ha de dir el preu, es fa quan ja tens comprador i condicions. Deixa escrit a la reserva i a les arres que hi ha un llogater i que la venda depèn que no vulgui comprar.

Als contractes signats des del 8 d’octubre de 2026 no es pot pactar que renunciï a aquest dret. Abans sí que es podia, avisant de la venda amb 30 dies d’antelació. Si el teu contracte és anterior i té aquesta renúncia, mira-ho amb la notaria abans de donar per fet que serveix.

Les visites i les fotos

El pis és el domicili del llogater: sense el seu permís no s’hi entra, ni per ensenyar-lo ni per fer fotos, encara que en siguis el propietari.

• Explica-l’hi tu abans que vegi un anunci. És qui obrirà la porta a cada visita.
• Pacteu dies i hores, i deixeu-ho per escrit.
• Els tècnics també han d’entrar per al certificat energètic, la cèdula o el certificat d’amiant.

Qui el compra i què li ensenyaràs

Qui busca un pis per viure normalment no pot esperar que s’acabi el contracte, així que solen quedar els qui compren per llogar i el mateix llogater. Són menys compradors, i miraran sobretot la renda i quant li queda al contracte.

• Tingues a mà el contracte, la renda actual, si paga al dia i el resguard de la fiança dipositada a l’Incasòl.
• El dia de la signatura, pacta amb qui compra què passa amb la fiança, i aviseu el llogater per escrit de qui és el nou propietari i a quin compte ha de pagar.
• Els altres papers són els de sempre: són a quins papers necessites per vendre.

Les teves opcions

• Vendre amb el contracte en marxa. És el més directe, tot i que arribes a menys compradors.
• Oferir-lo al llogater abans d’anunciar-lo. Ja coneix el pis, i si li interessa us estalvieu les visites.
• Pactar que marxi. Ha de ser un acord voluntari, per escrit, amb la data de sortida i el que rep a canvi. No se’l pot pressionar.
• Esperar que s’acabi. Mira la data de fi i el termini per avisar: si se’t passa, el contracte es prorroga.

Els impostos, si ha estat llogat

L’exempció per habitatge habitual només val si has viscut al pis i no fa més de 2 anys que has marxat, així que moltes vegades no s’aplica. A més, l’amortització que t’has deduït a la renda puja el guany. Ho veiem tot a quant et queda en vendre un pis.