Si un heredero no quiere vender el piso: qué opciones hay en Cataluña

De quién es el piso mientras no se reparte

Mientras la herencia no se reparte, el piso es de todos los herederos a la vez. Cada uno tiene un porcentaje del piso entero, y nadie tiene «su habitación» ni una parte concreta.

Para poder vender, antes hay que aceptar la herencia. Los papeles, los impuestos y los plazos los tienes en vender un piso heredado.

Para vender tenéis que firmar todos

No basta la mayoría, aunque uno tenga casi todo el piso: el Código civil de Cataluña exige que estéis todos de acuerdo, tanto en la herencia sin repartir como en cualquier piso en copropiedad.

• La mayoría, según la parte de cada uno, decide el día a día, como pagar la comunidad o una reparación normal.
• Vender, hipotecar o regalar el piso lo tenéis que acordar entre todos.
• Cualquier heredero puede hacer por su cuenta lo necesario para conservar el piso, como arreglar una fuga.

Si un heredero dice que no, el piso no se vende hasta que cambie de idea o lo decida un juez.

Por qué los herederos no se ponen de acuerdo

Los desacuerdos entre hermanos son muy comunes en las herencias y nos los hemos encontrado muchas veces. Los motivos suelen ser estos:

• El precio: uno quiere vender ya y otro cree que vale más.
• Alguien vive en el piso, por ejemplo el hermano que se quedó cuidando a los padres, y no tiene prisa por vender.
• Alguien vive lejos, es mayor o no contesta.
• Uno se lo quiere quedar y no sabe si podrá pagar a los demás.
• Cuentas de antes, como quién pagó qué o quién cuidó a quién.

Un precio que todos podáis comprobar

Si el problema es el precio, mirad a cuánto se han vendido pisos parecidos en la misma zona. Una valoración con esos datos, hecha por alguien de fuera de la familia, quita mucha tensión. Los precios por municipio los tienes en zonas.

Si os sirve, dejad por escrito un precio de salida y un mínimo por debajo del cual no vendéis. Así nadie tiene que volver a discutirlo con cada oferta.

Uno se queda el piso y paga a los demás

Quien se queda el piso compra la parte de los demás, y necesita tener el dinero o conseguir una hipoteca. Si acaba siendo el único propietario, se firma ante notario como extinción de condominio, que es el nombre legal de poner fin a la copropiedad.

• Quien tenga cuatro quintas partes o más del piso, es decir, el 80 %, puede exigir quedárselo pagando a los demás lo que fije un perito.
• Quien se queda el piso normalmente paga el impuesto de actos jurídicos documentados, el 1,5 % en Cataluña, y solo sobre la parte que compra.
• Si sois tres o más y compra la parte de uno, pero los demás siguen siendo propietarios, se paga el impuesto de transmisiones, el 10 % hasta 600.000 €.
• Si se lo queda al repartir la propia herencia, los tribunales no coinciden en si se paga ese 1,5 %. Pregúntalo en la notaría antes de firmar.
• Quien cobra puede tener que declarar una ganancia en la renta si el piso vale más que cuando lo heredó.
• Según el Tribunal Supremo, si el piso no se puede dividir no hay plusvalía municipal, pero algunos ayuntamientos lo discuten. Pregúntalo antes en el tuyo.
• Si aplicasteis la reducción de sucesiones por vivienda habitual y no han pasado 5 años, quien deja de ser propietario la pierde.

Vender solo tu parte

Cada heredero puede vender su parte, a otro heredero o a alguien de fuera. Hay pocos compradores para esto y suelen pagar bastante menos de lo que vale, porque se quedan un piso compartido con desconocidos.

Si vendes a alguien de fuera, los demás herederos tienen preferencia. Tienes que comunicarles el precio y las condiciones de forma fehaciente, por burofax o ante notario, y tienen un mes para comprarla por lo mismo. Si no se lo comunicas, pueden recuperarla durante tres meses desde que se enteran o desde que se inscribe la venta.

Pactar no vender durante un tiempo

Si alguien vive en el piso y los demás no tenéis prisa, podéis acordar entre todos no repartirlo durante un plazo de hasta diez años desde el fallecimiento. Llega a quince si es la vivienda habitual de un heredero que sea el cónyuge, la pareja estable o un hijo del fallecido. Dejad por escrito quién paga qué y si quien vive allí paga algo a los demás.

Si no hay manera: arbitraje o juzgado

Cualquier heredero puede pedir el reparto en cualquier momento, salvo que lo impida un pacto como el anterior o el testamento. Si no llegáis a un acuerdo, lo decide un árbitro, si así lo aceptáis todos o lo dice el testamento, o el juzgado.

• Un piso no se puede partir en trozos, así que se adjudica al heredero que lo quiera, que paga a los demás el valor que fije un perito. Si lo quieren varios, se lo queda quien tenga más parte, y si tenéis la misma, se sortea.
• Si no lo quiere nadie, se vende y se reparte el dinero. Esa venta suele hacerse en subasta, donde normalmente se cobra menos que en el mercado.
• Un pleito necesita abogado y procurador y tarda meses, a veces años. Casi siempre sale más a cuenta llegar a un acuerdo con un precio real.

Si alguien no puede o no quiere ir a firmar

Quien viva fuera, no pueda desplazarse o prefiera no coincidir con nadie puede dar un poder ante notario a la persona que elija para que firme en su nombre, y la venta sigue adelante.

Nosotros lo hemos hecho en una venta en la que hubo un malentendido con los compradores: los vendedores prefirieron no estar en la firma y firmamos en su nombre.

• Tiene que ser un poder en escritura pública que permita vender de forma expresa. Uno general «para administrar» no sirve.
• Conviene que diga qué piso es, un precio mínimo y qué más puede hacer quien firma: cobrar el precio, cancelar la hipoteca, pagar los impuestos y, si aún no está hecho, aceptar la herencia.
• Desde el extranjero se firma en el consulado español o ante un notario del país, con apostilla y traducción jurada si hace falta.
• Se puede revocar cuando se quiera, también ante notario.

Hacemos de intermediarios entre herederos

Si todos queréis vender pero no os lleváis bien, coordinamos la operación y hacemos de intermediarios. Si cada uno defiende una postura distinta, os ayudamos a negociar hasta llegar a un punto medio.

• Valoramos el piso con ventas reales de la zona, para que el precio se pueda comprobar.
• Si alguien quiere quedárselo, le ponemos en contacto con nuestros colaboradores hipotecarios.
• Si nos lo pedís, calculamos la plusvalía de cada heredero sin coste.