Vender un piso heredado en Cataluña: pasos, impuestos y plazos en l’Anoia

Primero, los papeles de la herencia

1. Certificado de defunción, del Registro Civil.
2. Certificado de últimas voluntades: dice si había testamento y ante qué notario se hizo. Se puede pedir a partir de los 15 días hábiles del fallecimiento.
3. Copia del testamento o, si no lo había, declaración de herederos ante notario.
4. Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, ante notario: es donde el piso pasa a los herederos.

Los impuestos de la herencia y sus plazos

Los plazos cuentan desde el día del fallecimiento, no desde que firmáis en la notaría.

En Cataluña hay reducciones y bonificaciones importantes para el cónyuge y los hijos, así que una herencia familiar puede pagar poco de sucesiones. Cuánto, depende del parentesco y de lo que se hereda: pídelo calcular antes de firmar.

El piso tiene que quedar inscrito a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad: sin eso, quien lo compre no podrá inscribir su compra ni su banco la hipoteca. No siempre hace falta antes de vender, porque la herencia y la venta se pueden tramitar a la vez.

En Igualada y Vilanova del Camí

Si el piso era la vivienda habitual de quien ha fallecido y lo heredan sus hijos, su cónyuge o sus padres, los dos ayuntamientos rebajan la plusvalía de la herencia:

• Vivienda habitual es donde estaba empadronada la persona. No deja de serlo si se dio de baja del padrón por motivos de salud.
• No se aplica si, al morir, el piso estaba cedido a otras personas, aunque fuera en parte.
• En Igualada se suma el valor catastral de todos los inmuebles que deja en el municipio.
• En Igualada, la plusvalía se tramita con el ORGT de la Diputación de Barcelona.

Para hacerte una idea: si tuvo el piso 20 años o más, hoy salen 1.200 € en Igualada y 1.000 € en Vilanova del Camí por cada 10.000 € de valor catastral del suelo, antes de la bonificación. Tienes los coeficientes de cada municipio en nuestro artículo sobre la plusvalía.

Al vender, otros dos impuestos

• IRPF: pagas por la ganancia entre el valor que declarasteis en la herencia y el precio de venta. Un valor bajo en la herencia ahorra en sucesiones, pero sube el IRPF al vender: declarad un valor realista.
• Plusvalía municipal de la venta: los años de propiedad cuentan desde el fallecimiento. Puedes calcularla con nuestra calculadora de plusvalía.

Si lo vendes antes de 5 años

Si el piso era la vivienda habitual de quien ha fallecido, su cónyuge, sus hijos y otros familiares pueden reducir un 95 % de su valor en sucesiones, con un límite de 500.000 € entre todos. A cambio, tienen que conservarlo durante los 5 años siguientes al fallecimiento. Puedes vender igual: lo que cambia es lo que pagas.

• Si vendes antes, pierdes la reducción: tienes un mes para presentar otra declaración de sucesiones sin ella y pagar la diferencia, con intereses.
• No la pierdes si, en los 6 meses siguientes a la venta, destinas todo el dinero a comprar tu vivienda habitual o a pagar la hipoteca con la que la compraste. Si destinas solo una parte, la pierdes en proporción.
• Si el piso no era su vivienda habitual, esta regla no te afecta, porque no hay esta reducción.

Pide que te hagan esta cuenta antes de poner el piso a la venta: a veces compensa esperar y a veces no.

Si sois varios herederos

• Para vender tenéis que firmar todos.
• Si uno quiere vender y otro no, podéis compraros la parte entre vosotros. Como último recurso, se puede pedir la división al juzgado.
• Si uno compra la parte de otro antes de esos 5 años, quien deja de ser propietario pierde su reducción.
• Los gastos y el dinero de la venta se reparten según la parte de cada uno.

Si falta alguna escritura

• La de aceptación de la herencia no se puede saltar: sin ella no se puede vender.
• Si no encuentras la escritura de compra de tu familiar, pide una copia a la notaría que la firmó o a la que guarde su archivo. La nota simple del Registro de la Propiedad te dice a nombre de quién está el piso.
• Si sigue a nombre de alguien anterior, como tus abuelos, hay que arreglar también esa herencia e inscribirla. Si no se puede reconstruir la cadena de propietarios, existe un trámite para regularizarlo, el expediente de dominio: pregúntalo en la notaría.

Es lo primero que conviene mirar, porque un problema de papeles puede retrasar la venta.

Lo que nos hemos encontrado vendiendo herencias

Hemos llevado muchas ventas de pisos heredados. Estos son los problemas que más se repiten y cómo los hemos resuelto:

• Herederos que no se llevan bien: para vender tenéis que firmar todos, aunque no os habléis. Hemos hecho de intermediarios entre las partes e incluso hemos firmado con poderes en nombre de una de ellas.
• Herencias sin registrar: no siempre hay que esperar. Lo hemos organizado para tramitar la herencia y la venta a la vez y no perder tiempo.
• Un heredero con embargos: afecta a todos, porque hay que levantarlo para poder vender. Lo gestionamos con la gestoría del comprador.
• Alguien viviendo en el piso sin contrato: hicimos de intermediarios hasta llegar a un acuerdo para que dejaran el piso.
• Papeles que faltan: revisamos siempre que estén al día la cédula de habitabilidad, el certificado energético y, si hace falta, el informe de amianto. Cuando salió la norma y casi nadie sabía cómo hacerlo, lo conseguimos.

Y si nos lo pides, hacemos la plusvalía de cada heredero sin coste.

Cuándo puedes empezar a vender

Mientras se tramita la herencia ya puedes valorar el piso, ordenar los papeles y empezar a buscar comprador. Lo que no se puede firmar es la escritura de venta hasta que la herencia esté aceptada; las dos escrituras se pueden firmar el mismo día en la misma notaría. Si aplicáis la reducción por vivienda habitual, mirad antes si os compensa vender ya.