Si un hereu no vol vendre el pis: quines opcions hi ha a Catalunya

De qui és el pis mentre no es reparteix

Mentre l’herència no es reparteix, el pis és de tots els hereus alhora. Cadascú té un percentatge del pis sencer, i ningú no té «la seva habitació» ni una part concreta.

Per poder vendre, abans cal acceptar l’herència. Els papers, els impostos i els terminis els tens a vendre un pis heretat.

Per vendre heu de signar tots

No n’hi ha prou amb la majoria, encara que un tingui gairebé tot el pis: el Codi civil de Catalunya exigeix que hi estigueu tots d’acord, tant a l’herència sense repartir com en qualsevol pis en copropietat.

• La majoria, segons la part de cadascú, decideix el dia a dia, com pagar la comunitat o una reparació normal.
• Vendre, hipotecar o regalar el pis ho heu d’acordar entre tots.
• Qualsevol hereu pot fer pel seu compte el que calgui per conservar el pis, com arreglar una fuita.

Si un hereu diu que no, el pis no es ven fins que canviï d’idea o ho decideixi un jutge.

Per què els hereus no es posen d’acord

Els desacords entre germans són molt comuns a les herències i ens els hem trobat moltes vegades. Els motius solen ser aquests:

• El preu: un vol vendre ja i un altre creu que val més.
• Algú viu al pis, per exemple el germà que es va quedar cuidant els pares, i no té pressa per vendre.
• Algú viu lluny, és gran o no contesta.
• Un se’l vol quedar i no sap si podrà pagar els altres.
• Comptes d’abans, com qui va pagar què o qui va cuidar qui.

Un preu que tots pugueu comprovar

Si el problema és el preu, mireu a quant s’han venut pisos semblants a la mateixa zona. Una valoració amb aquestes dades, feta per algú de fora de la família, treu molta tensió. Els preus per municipi els tens a zones.

Si us serveix, deixeu per escrit un preu de sortida i un mínim per sota del qual no veneu. Així ningú no l’ha de tornar a discutir amb cada oferta.

Un es queda el pis i paga els altres

Qui es queda el pis compra la part dels altres, i ha de tenir els diners o aconseguir una hipoteca. Si acaba sent l’únic propietari, se signa davant de notari com a extinció de condomini, que és el nom legal de posar fi a la copropietat.

• Qui tingui quatre cinquenes parts o més del pis, és a dir, el 80 %, pot exigir quedar-se’l pagant als altres el que fixi un pèrit.
• Qui es queda el pis normalment paga l’impost d’actes jurídics documentats, l’1,5 % a Catalunya, i només sobre la part que compra.
• Si sou tres o més i compra la part d’un, però els altres continuen sent propietaris, es paga l’impost de transmissions, el 10 % fins a 600.000 €.
• Si se’l queda en repartir la mateixa herència, els tribunals no coincideixen en si es paga aquest 1,5 %. Pregunta-ho a la notaria abans de signar.
• Qui cobra pot haver de declarar un guany a la renda si el pis val més que quan el va heretar.
• Segons el Tribunal Suprem, si el pis no es pot dividir no hi ha plusvàlua municipal, però alguns ajuntaments ho discuteixen. Pregunta-ho abans al teu.
• Si vau aplicar la reducció de successions per habitatge habitual i no han passat 5 anys, qui deixa de ser propietari la perd.

Vendre només la teva part

Cada hereu pot vendre la seva part, a un altre hereu o a algú de fora. Hi ha pocs compradors per a això i solen pagar força menys del que val, perquè es queden un pis compartit amb desconeguts.

Si vens a algú de fora, els altres hereus tenen preferència. Els has de comunicar el preu i les condicions de manera fefaent, per burofax o davant de notari, i tenen un mes per comprar-la pel mateix. Si no els ho comuniques, la poden recuperar durant tres mesos des que se n’assabenten o des que s’inscriu la venda.

Pactar no vendre durant un temps

Si algú viu al pis i els altres no teniu pressa, podeu acordar entre tots no repartir-lo durant un termini de fins a deu anys des de la defunció. Arriba a quinze si és l’habitatge habitual d’un hereu que sigui el cònjuge, la parella estable o un fill del difunt. Deixeu per escrit qui paga què i si qui hi viu paga alguna cosa als altres.

Si no hi ha manera: arbitratge o jutjat

Qualsevol hereu pot demanar el repartiment en qualsevol moment, tret que ho impedeixi un pacte com l’anterior o el testament. Si no arribeu a un acord, ho decideix un àrbitre, si ho accepteu tots o ho diu el testament, o el jutjat.

• Un pis no es pot partir a trossos, així que s’adjudica a l’hereu que el vulgui, que paga als altres el valor que fixi un pèrit. Si el volen diversos, se’l queda qui tingui més part, i si en teniu la mateixa, se sorteja.
• Si no el vol ningú, es ven i es reparteixen els diners. Aquesta venda se sol fer en subhasta, on normalment es cobra menys que al mercat.
• Un plet necessita advocat i procurador i triga mesos, de vegades anys. Gairebé sempre surt més a compte arribar a un acord amb un preu real.

Si algú no pot o no vol anar a signar

Qui visqui fora, no es pugui desplaçar o prefereixi no coincidir amb ningú pot donar un poder davant de notari a la persona que triï perquè signi en nom seu, i la venda continua endavant.

Nosaltres ho hem fet en una venda en què hi va haver un malentès amb els compradors: els venedors van preferir no ser a la signatura i vam signar en nom seu.

• Ha de ser un poder en escriptura pública que permeti vendre de manera expressa. Un de general «per administrar» no serveix.
• Convé que digui quin pis és, un preu mínim i què més pot fer qui signa: cobrar el preu, cancel·lar la hipoteca, pagar els impostos i, si encara no està fet, acceptar l’herència.
• Des de l’estranger se signa al consolat espanyol o davant d’un notari del país, amb postil·la i traducció jurada si cal.
• Es pot revocar quan es vulgui, també davant de notari.

Fem d’intermediaris entre hereus

Si tots voleu vendre però no us porteu bé, coordinem l’operació i fem d’intermediaris. Si cadascú defensa una postura diferent, us ajudem a negociar fins a arribar a un punt mitjà.

• Valorem el pis amb vendes reals de la zona, perquè el preu es pugui comprovar.
• Si algú se’l vol quedar, el posem en contacte amb els nostres col·laboradors hipotecaris.
• Si ens ho demaneu, calculem la plusvàlua de cada hereu sense cost.