Vendre un pis heretat a Catalunya: passos, impostos i terminis a l’Anoia

Primer, els papers de l’herència

1. Certificat de defunció, del Registre Civil.
2. Certificat d’últimes voluntats: diu si hi havia testament i davant de quin notari es va fer. Es pot demanar a partir dels 15 dies hàbils de la defunció.
3. Còpia del testament o, si no n’hi havia, declaració d’hereus davant de notari.
4. Escriptura d’acceptació i adjudicació de l’herència, davant de notari: és on el pis passa als hereus.

Els impostos de l’herència i els seus terminis

Els terminis compten des del dia de la defunció, no des que signeu a la notaria.

A Catalunya hi ha reduccions i bonificacions importants per al cònjuge i els fills, de manera que una herència familiar pot pagar poc de successions. Quant, depèn del parentiu i del que s’hereta: demana que t’ho calculin abans de signar.

El pis ha de quedar inscrit a nom dels hereus al Registre de la Propietat: sense això, qui el compri no podrà inscriure la compra ni el seu banc la hipoteca. No sempre cal abans de vendre, perquè l’herència i la venda es poden tramitar alhora.

A Igualada i Vilanova del Camí

Si el pis era l’habitatge habitual de qui ha mort i l’hereten els seus fills, el seu cònjuge o els seus pares, els dos ajuntaments rebaixen la plusvàlua de l’herència:

• Habitatge habitual és on la persona estava empadronada. No deixa de ser-ho si es va donar de baixa del padró per motius de salut.
• No s’aplica si, en morir, el pis estava cedit a altres persones, encara que fos en part.
• A Igualada se suma el valor cadastral de tots els immobles que deixa al municipi.
• A Igualada, la plusvàlua es tramita amb l’ORGT de la Diputació de Barcelona.

Per fer-te’n una idea: si va tenir el pis 20 anys o més, avui surten 1.200 € a Igualada i 1.000 € a Vilanova del Camí per cada 10.000 € de valor cadastral del sòl, abans de la bonificació. Tens els coeficients de cada municipi al nostre article sobre la plusvàlua.

En vendre, dos impostos més

• IRPF: pagues pel guany entre el valor que vau declarar a l’herència i el preu de venda. Un valor baix a l’herència estalvia en successions, però apuja l’IRPF en vendre: declareu un valor realista.
• Plusvàlua municipal de la venda: els anys de propietat compten des de la defunció. La pots calcular amb la nostra calculadora de plusvàlua.

Si el vens abans de 5 anys

Si el pis era l’habitatge habitual de qui ha mort, el seu cònjuge, els seus fills i altres familiars poden reduir un 95 % del seu valor en successions, amb un límit de 500.000 € entre tots. A canvi, l’han de conservar durant els 5 anys següents a la defunció. Pots vendre igualment: el que canvia és el que pagues.

• Si vens abans, perds la reducció: tens un mes per presentar una altra declaració de successions sense la reducció i pagar la diferència, amb interessos.
• No la perds si, en els 6 mesos següents a la venda, destines tots els diners a comprar el teu habitatge habitual o a pagar la hipoteca amb què el vas comprar. Si en destines només una part, la perds en proporció.
• Si el pis no era el seu habitatge habitual, aquesta regla no t’afecta, perquè no hi ha aquesta reducció.

Demana que et facin aquest càlcul abans de posar el pis a la venda: de vegades compensa esperar i de vegades no.

Si sou diversos hereus

• Per vendre heu de signar tots.
• Si un vol vendre i un altre no, us podeu comprar la part entre vosaltres. Com a últim recurs, es pot demanar la divisió al jutjat.
• Si un compra la part d’un altre abans d’aquests 5 anys, qui deixa de ser propietari perd la seva reducció.
• Les despeses i els diners de la venda es reparteixen segons la part de cadascú.

Si falta alguna escriptura

• La d’acceptació de l’herència no es pot saltar: sense ella no es pot vendre.
• Si no trobes l’escriptura de compra del teu familiar, demana’n una còpia a la notaria que la va signar o a la que en guardi l’arxiu. La nota simple del Registre de la Propietat et diu a nom de qui és el pis.
• Si encara és a nom d’algú anterior, com els teus avis, cal arreglar també aquella herència i inscriure-la. Si no es pot reconstruir la cadena de propietaris, hi ha un tràmit per regularitzar-ho, l’expedient de domini: pregunta-ho a la notaria.

És el primer que convé mirar, perquè un problema de papers pot endarrerir la venda.

El que ens hem trobat venent herències

Hem portat moltes vendes de pisos heretats. Aquests són els problemes que més es repeteixen i com els hem resolt:

• Hereus que no es porten bé: per vendre heu de signar tots, encara que no us parleu. Hem fet d’intermediaris entre les parts i fins i tot hem signat amb poders en nom d’una d’elles.
• Herències sense registrar: no sempre cal esperar. Ho hem organitzat per tramitar l’herència i la venda alhora i no perdre temps.
• Un hereu amb embargaments: afecta tothom, perquè cal aixecar-lo per poder vendre. Ho vam gestionar amb la gestoria del comprador.
• Algú vivint al pis sense contracte: vam fer d’intermediaris fins a arribar a un acord perquè deixessin el pis.
• Papers que falten: revisem sempre que estiguin al dia la cèdula d’habitabilitat, el certificat energètic i, si cal, l’informe d’amiant. Quan va sortir la norma i gairebé ningú no sabia com fer-ho, el vam aconseguir.

I si ens ho demanes, fem la plusvàlua de cada hereu sense cost.

Quan pots començar a vendre

Mentre es tramita l’herència ja pots valorar el pis, endreçar els papers i començar a buscar comprador. El que no es pot signar és l’escriptura de venda fins que l’herència estigui acceptada; les dues escriptures es poden signar el mateix dia a la mateixa notaria. Si apliqueu la reducció per habitatge habitual, mireu abans si us compensa vendre ja.